Analyse de la dissociation du bâti et du foncier : une étude sur la proposition de loi Lagleize

La proposition de loi Lagleize suscite de plus en plus d'attention. Ayant été adoptée en première lecture par l'Assemblée Nationale il y a quatre ans déjà, sa mise en application est attendue. Cette proposition a récemment été mise en avant grâce à un compte TikTok qui a extrapolé son champ d'application en suggérant qu'elle pourrait mettre fin de manière irrévocable à la pleine propriété.

Mais est-ce une vision simpliste ou une crainte bien fondée ? Pour comprendre cela, il est essentiel de saisir les principaux aspects de la loi Lagleize.

En réalité, la loi Lagleize reprend un dispositif initialement introduit par la loi Alur et mis en application par la loi Elan, mais qui était limité aux ménages modestes. Cela concerne le bail réel solidaire (BRS) qui fonctionne comme suit :

Un ménage modeste, sous certaines conditions de plafonnement de ressources, peut acquérir un bien immobilier en résidence principale, avec des conditions de ressources similaires à celles exigées pour le dispositif Pinel. Il est important de noter que ce dispositif n'est valable que dans certaines régions, notamment sur la Côte d'Azur, où le terrain appartient à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). L'acquéreur verse alors une redevance révisable chaque année à l'OFS, et le bail est établi pour une période de 18 à 99 ans, pouvant être renouvelé.

En cas de revente du bien, si aucun acquéreur ne se présente, l'OFS garantit le rachat du bien, mais à un prix encadré, dans le but de conserver le même profil d'acquéreurs modestes. Cela signifie qu'il n'est pas possible d'opérer une importante plus-value lors de la revente.

Outre ces avantages, le BRS offre également un Prêt à Taux Zéro (PTZ) et une exonération partielle de la taxe foncière.

Le député Lagleize a ainsi utilisé ce dispositif comme base pour proposer son extension à l'ensemble des ménages, sur l'ensemble du territoire, sans condition de ressources et pas seulement dans les zones tendues comme Nice.

Le projet Lagleize repose donc sur une structure similaire au BRS :

Un ménage acquiert le bâti de son logement au prix du marché, mais dissocié du foncier, afin de l'utiliser comme résidence principale. Le terrain, quant à lui, appartient à un Organisme de Foncier Libre (OFL). L'acquéreur verse une redevance annuelle, qui s'élève généralement à environ 2€/m². Le bail est conclu pour une durée de 18 à 99 ans, avec possibilité de renouvellement.

La principale différence est que, dans le cadre du projet Lagleize, le propriétaire pourrait louer son bien et percevoir des revenus locatifs. Cela ouvrirait ainsi la possibilité d'utiliser ce dispositif comme un outil d'investissement, répondant potentiellement à la demande croissante de logements locatifs dans un marché qui connaît actuellement un ralentissement.

Toutefois, certaines questions et inquiétudes subsistent concernant le projet Lagleize. Par exemple :

• Les Français ne sont pas habitués au leasehold à l'anglaise, étant plutôt attachés à la pleine propriété, ancrée dans l'histoire du droit de propriété en France.
  
• La loi se veut anti-spéculative, mais cela ne sera possible que si les OFL jouent le jeu et pratiquent des prix raisonnables pour les terrains qu'ils pourraient se racheter entre eux. Des régulations supplémentaires pourraient être nécessaires pour encadrer ces OFL.
  
• Si le montant de la redevance n'est pas régulé, cela pourrait ajouter un loyer aux mensualités du crédit et annuler l'intérêt de l'acquisition. Il serait donc important de réglementer l'OFL à cet égard.
  
• On ignore si les acquéreurs pourront exploiter le sous-sol, comme c'est parfois le cas dans les terrains aux alentours de Nice, où l'on peut jouir d'un puits d'eau sans payer de redevance à quiconque.
  
• La responsabilité de l'OFL vis-à-vis des risques liés au terrain demeure également une interrogation.
  
• En cas d'impayés, la question de l'expropriation et des droits des locataires reste à clarifier, en dépit de la volonté de la loi Lagleize de renforcer la protection des locataires et de limiter les expulsions injustifiées.
  
• On ignore également comment la valeur du bien sera prise en compte vers la fin du bail.
  
• Enfin, il existe des inquiétudes quant à une éventuelle concentration des terres entre quelques OFL, pouvant conduire à une forme de monopole ou d'appropriation similaire à un système seigneurial.
  

De nombreuses questions importantes restent donc encore à éclaircir concernant cette proposition de loi Lagleize. Malgré cela, Jean-Luc Lagleize, en tant qu'ancien gestionnaire de patrimoine, semble avoir pris en compte les diverses considérations liées à ce projet et vise probablement à créer un dispositif équilibré et viable.

Il est donc essentiel de continuer à suivre l'évolution de cette proposition pour mieux comprendre son impact potentiel sur la fluidité du marché immobilier, y compris sur le marché locatif.

Il est donc essentiel de continuer à suivre l'évolution de cette proposition pour mieux comprendre son impact potentiel sur la fluidité du marché immobilier, y compris sur le marché locatif. Chez Fredélion, nous nous engageons à accompagner nos clients à chaque étape, en fournissant des informations claires et en mettant en avant les opportunités et les défis que cette proposition pourrait présenter pour le secteur immobilier à Neuilly-sur-Seine et au-delà.

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