Tous les occupants ne possèdent pas automatiquement le droit de préemption sur la propriété qu'ils habitent.
Selon la législation en vigueur, les occupants éligibles au droit de préemption sont les suivants :
- Le locataire de baux non meublés régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en cas de résiliation pour vente.
- Le locataire de baux commerciaux régis par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.
- Le locataire ou l'occupant de bonne foi d'un ou plusieurs espaces à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, qui sont vendus suite à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un bâtiment en unités distinctes.
- Le locataire ou l'occupant de bonne foi d'un bâtiment à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel comportant plus de cinq logements, vendu dans son intégralité et en une seule transaction, à un acquéreur qui ne s'engage pas à renouveler les contrats de location d'habitation en cours à la date de la vente, afin de permettre au locataire ou à l'occupant de bonne foi de rester dans le logement qu'il occupe pour une période de six ans à partir de la signature de l'acte de vente authentique.
Pour les autres types de baux, la loi ne prévoit pas de droit de préférence pour les locataires. Toutefois, les parties peuvent expressément convenir de ce droit dans leurs contrats de location si elles le désirent.
Le droit de préemption du locataire lui accorde la priorité pour acheter la propriété qu'il occupe lorsque le propriétaire (le bailleur) décide de la vendre.
Dans quelles situations le locataire a-t-il la priorité lors de la vente d'une propriété immobilière ?
Les conditions pour exercer le droit de préemption lors de la vente d'un bien loué dépendent de la nature spécifique du bail, ainsi que des circonstances nécessitant la communication de ce droit, qu'il s'agisse d'une décision mutuelle des parties, d'une vente groupée de l'immeuble ou d'une vente résultant de sa division ou subdivision.
Baux à usage d'habitation principale et droit de préemption Le logement loué non meublé qui sert de résidence principale au locataire Principe. L'article 15 de la loi n°89-462 mentionnée précédemment instaure un droit de préemption en faveur du locataire d'un logement loué non meublé lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement non meublé. Pour ce faire, il doit donner congé au locataire.
- Le congé notifiant le droit de préemption du locataire doit impérativement indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.
- Ce congé est également une offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis.
- Si le locataire du logement non meublé n'est pas intéressé par l'achat du bien occupé, il doit quitter les lieux à l'expiration du bail.
- Si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, avant ou après le départ du locataire qui a refusé l'offre initiale, il est tenu de notifier au locataire ces nouvelles conditions et ce prix, sous peine d'annulation de la vente.
Exceptions. Le locataire d'un logement non meublé n'a pas de priorité pour l'achat du logement qu'il occupe dans les cas suivants :
- Lorsque la vente profite à un parent jusqu'au troisième degré inclus du propriétaire, à condition que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de la fin du préavis.
- Lors de la division par appartements d'immeubles interdits à l'habitation, frappés d'un arrêté de péril, déclarés insalubres ou comportant au moins un quart de leur surface totale de logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV conformément à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, c'est-à-dire des logements situés dans des constructions présentant des défauts structurels ou dans des bâtiments dépourvus de toutes installations.
Logements loués dans un immeuble collectif:
Deux situations possibles :
1/ Vente suite à la division initiale ou à la subdivision de l'immeuble Principe. L'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 concernant la protection des occupants de locaux à usage d'habitation instaure un droit de préemption pour tout locataire d'un logement vendu à la suite de la division initiale ou de la subdivision de tout ou partie d'un immeuble en unités distinctes.
- Une division initiale survient lorsqu'une partie d'un immeuble en copropriété composé de plusieurs logements est vendue, créant ainsi une copropriété.
- Une subdivision se produit lorsque le propriétaire d'une unité de copropriété la divise en deux ou plusieurs parties pour les vendre. Le bailleur est tenu, sous peine d'annulation de la vente, d'informer chaque locataire ou occupant de bonne foi de l'intention de vendre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en précisant le prix et les conditions de la vente envisagée pour l'unité qu'il occupe. Cette notification équivaut à une offre de vente au bénéfice du destinataire.
Exception: Dans ce contexte, le locataire ou l'occupant de bonne foi n'a pas la priorité lors de la vente du logement par le propriétaire au profit d'un parent ou allié jusqu'au quatrième degré inclus.
2/ Vente en tant qu'ensemble Principe. L'article 10-1 de la même loi n°75-1351 institue également un droit de préemption au profit de tout locataire ou occupant de bonne foi d'un logement vendu dans le cadre de la vente de l'ensemble d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel comportant plus de cinq logements.
- Cette vente doit être réalisée en une seule transaction et au profit d'un acquéreur qui ne s'engage pas à renouveler les contrats de location d'habitation en cours à la date de la vente, afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de continuer à occuper le logement pour une durée de six ans à partir de la signature de l'acte de vente authentique. Cet acte doit également contenir la liste des locataires concernés par un engagement de prolongation du bail.
- Le bailleur doit informer chaque locataire ou occupant de bonne foi par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du prix et des conditions de la vente globale de l'immeuble, ainsi que du prix et des conditions de la vente pour l'unité qu'il occupe. Cette notification équivaut à une offre de vente au bénéfice du locataire ou de l'occupant de bonne foi.
Exceptions: Dans cette situation également, le locataire ou l'occupant de bonne foi n'a pas la priorité lors de la vente du logement par le propriétaire au profit d'un parent ou allié jusqu'au quatrième degré inclus, ou en cas d'exercice de l'un des droits de préemption urbains.
Dans ces deux cas de figure (vente en tant qu'ensemble ou vente suite à division), le locataire ou l'occupant de bonne foi d'un logement à usage d'habitation dispose d'un droit de préemption qui n'entraîne pas de résiliation. En effet, ce n'est pas l'intention de vendre le logement libre d'occupant qui oblige le propriétaire à notifier le droit de préemption au locataire, mais les circonstances particulières.
Par conséquent, le locataire qui n'est pas intéressé par l'achat du logement qu'il occupe peut demeurer dans les lieux et conserver son statut de locataire ou d'occupant de bonne foi.
Principe des Baux commerciaux et droit de préemption du locataire.
Lorsqu'un propriétaire de local commercial ou artisanal envisage de le vendre, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou en main propre avec un reçu.Cette notification doit obligatoirement indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.
La notification au locataire commercial équivaut à une offre de vente pour son bénéfice.
Exceptions. Le droit de préemption du locataire commercial n'est pas applicable notamment dans les cas suivants :
- En cas de cession simultanée de plusieurs locaux d'un ensemble commercial.
- En cas de cession simultanée de locaux commerciaux distincts.
- En cas de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial.
- En cas de cession globale d'un immeuble contenant des locaux commerciaux.
- En cas de cession d'un local commercial au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint.
- En cas d'exercice de l'un des droits de préemption urbains.
En ce qui concerne les baux commerciaux, la notification de l'intention de vendre le local n'entraîne pas la résiliation pour cause de vente. Le locataire est simplement informé que le propriétaire prévoit de vendre le local et qu'il a la priorité pour l'acquérir. Par conséquent, le locataire commercial qui n'est pas intéressé par l'achat du bâtiment qu'il occupe peut rester en place et maintenir son statut de locataire commercial.
Conclusion : Droit de préemption et résiliation pour vente au locataire
L'existence d'un droit de préemption en cas de vente d'un bien à un locataire ne signifie pas nécessairement que la notification doit également contenir une résiliation pour vente à l'intention du locataire.
Inversement, le fait que le propriétaire donne un congé pour vente ne garantit pas au locataire la priorité pour acheter la propriété. Ainsi, la loi n'établit pas de droit de préemption en cas de congé pour vente à l'intention du locataire d'un logement meublé.
Les critères pour l'exercice du droit de préemption en cas de vente du bien loué dépendent de la nature du bail ainsi que des raisons justifiant la communication de ce droit (accord mutuel des parties, vente en tant qu'ensemble ou vente suite à division ou subdivision de l'immeuble).
Lorsqu'un mandat de vente concerne un bien loué, l'agent immobilier doit d'abord se renseigner sur le type de bail signé ainsi que sur les réglementations légales applicables en cas de vente par le propriétaire, puis sur les spécificités du bail, comme l'existence d'un droit de préférence au profit du locataire. Cette démarche garantit l'exécution efficace de son devoir d'information et de conseil envers ses clients.
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