D'après les Notaires du Grand Paris, l'activité immobilière en Île-de-France a continué de décliner tout au long de l'année, entraînant des volumes de ventes historiquement bas et une baisse des prix estimée entre 6 et 8% sur l'ensemble de l'année 2023.
En 2023, le mouvement baissier s'est prolongé et renforcé sur le marché immobilier. Bien que la consolidation des taux d'intérêt à la fin de l'année et les baisses de prix aient limité l'augmentation des mensualités de remboursement, elles n'ont pas conduit à une amélioration significative de la situation.
En plus de cette détérioration de la solvabilité des ménages, un climat d'attentisme incertain s'est désormais installé, poussant les acheteurs à retarder leurs décisions d'achat. Ils espèrent bénéficier de taux d'intérêt plus attrayants, de prix plus bas et d'un marché immobilier plus fluide, ce qui faciliterait la revente pour les acquéreurs déjà propriétaires et souhaitant changer de bien.
En comparaison avec l'année 2022, l'Île-de-France a enregistré une perte de 47 000 ventes sur l'ensemble de l'année 2023, représentant une baisse de 25% en un an et de 14% par rapport à la moyenne des 10 dernières années. Après une période de résistance suivie d'ajustements, les prix ont connu des baisses significatives au 4e trimestre 2023, atteignant jusqu'à 6 à 8% sur une année.
Selon les Notaires du Grand Paris, qui ont publié leur bilan du marché immobilier francilien en 2023, la baisse annuelle des prix devrait encore s'accentuer au printemps 2024, et les perspectives demeurent sombres pour les mois à venir. Il est donc difficile d'envisager un changement de trajectoire du marché à court terme, même si les annonces de détente relayées par certaines banques apportent un certain espoir.
Un marché immobilier en manque de dynamisme et de fluidité
La baisse de l'activité s'est prolongée au 4e trimestre 2023, avec une diminution des ventes de logements anciens de 28% par rapport à l'année précédente et de 27% par rapport à la moyenne des 10 dernières années. Ce déclin, un peu plus prononcé que lors des trimestres précédents, témoigne d'un niveau d'activité historiquement bas. Sur l'ensemble de l'année 2023, le nombre de ventes de logements anciens a chuté d'un quart en Île-de-France par rapport à l'année 2022 et de 14% par rapport à la moyenne décennale.
Désormais, le marché fonctionne à un rythme réduit, où les transactions sont principalement motivées par la nécessité et rencontrent des difficultés à se concrétiser. Les notaires soulignent l'importance d'un apport personnel conséquent, bien que cette exigence semble maintenant tendre à diminuer, avec l'émergence de ventes sans recours à l'emprunt et le retour des aides familiales. En revanche, les acquéreurs ont intégré les nouvelles contraintes de financement, ce qui se traduit par une transformation plus aisée des avant-contrats en ventes par rapport à il y a un an.
Cette tendance baissière marquée affecte tous les marchés, sans exception.
Après une période post-COVID très dynamique, le marché des maisons enregistre la plus forte baisse, avec une diminution des ventes de 28% entre 2022 et 2023, et de 23% par rapport à la moyenne des 10 dernières années. Le volume des ventes d'appartements anciens diminue également de 24% en un an et de 11% par rapport à la moyenne décennale.
Enfin, bien que l'activité immobilière diminue de 22% en un an dans la Capitale, elle reste soutenue avec plus de 32 000 transactions, représentant un volume de ventes seulement 6% inférieur à la moyenne des 10 dernières années.
La baisse des prix devrait s'accentuer pour atteindre environ 8% par an en avril 2024 dans de nombreux secteurs d'Île-de-France.
En corrélation avec la baisse de l'activité, les prix continuent de s'ajuster dans un mouvement de plus en plus prononcé. Le prix au mètre carré à Paris s'établit à 9 770 € au 4e trimestre 2023. Après une période d'érosion progressive des prix, l'ajustement est devenu plus sévère à partir du 2e trimestre 2023 (-4,4% en un an), puis au 3e trimestre (-5,4%), pour atteindre 6,8% au 4e trimestre 2023.
Selon les indicateurs avancés sur les avant-contrats, cette tendance à la baisse devrait se prolonger au printemps 2024. On prévoit un prix au mètre carré de 9 410 € en avril 2024 (-8,1% en un an). Cela ramènerait le prix, en euros courants, au niveau de l'été 2018.
Pour les appartements, le mouvement de baisse s'accélère en Île-de-France (-6,9% en un an au 4e trimestre 2023), avec un recul annuel de 7,5% en Petite Couronne et de 6,2% en Grande Couronne et Neuilly-sur-Seine. Cette tendance devrait se poursuivre (-8,2% sur l'ensemble de la région) avec des baisses annuelles de 8,9% en Petite Couronne et de 7% en Grande Couronne en avril 2024.
Enfin, le prix des maisons franciliennes connaît une baisse de 6,8% en un an au 4e trimestre 2023.
D'après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, on prévoit ensuite une baisse annuelle des prix de 7,8% sur l'ensemble de la région en avril 2024, avec une diminution plus rapide pour les maisons de Petite Couronne (-8,3%) que pour celles de Grande Couronne (-7,5%).
Une phase délicate à venir
L'impact de la hausse rapide des taux de crédit immobilier, qui a entraîné une augmentation des mensualités et limité le pouvoir d'achat des acheteurs potentiels, s'est prolongé tout au long de l'année 2023. Malgré la récente stabilisation des taux et la baisse des prix des logements, les effets sont jugés insuffisants pour soulager suffisamment les candidats à l'accession et relancer le marché immobilier.
Actuellement, l'attentisme prévaut, amplifié par une conjoncture économique morose et des turbulences multiples, tandis que des placements alternatifs à l'immobilier deviennent également plus attractifs en termes de rentabilité. Dans ce contexte, le marché immobilier devrait continuer à s'ajuster dans les prochains mois.
Acquéreurs et vendeurs doivent prendre en compte un changement dans le fonctionnement du marché et des taux qui pourraient demeurer plus élevés que ceux observés ces dernières années. À plus long terme, l'espoir réside dans un recul de l'inflation, une amélioration des conditions de financement et la baisse des prix, susceptibles de redonner de l'élan au marché et de fluidifier l'activité. Les besoins en logements demeurent importants et le taux de propriétaires en Île-de-France est inférieur à celui de la province, ce qui laisse entrevoir un potentiel de croissance pour le marché immobilier dans la région.
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